Duit deposit bukanlah 'advance payment' untuk sewa rumah

Oleh Mohd Fadhli Mohd Fauzi

Apabila mencari rumah sewa, antara perkara utama yang akan dilihat ialah deposit. Namun masih ramai yang salah faham istilah deposit ini, sama ada daripada pihak penyewa atau tuan rumah.

1+1
2+1
2+1+1

Apa maksud semua ini?

Segelintir tuan rumah enggan memulangkan kembali deposit penyewa manakala sebahagian penyewa pula menganggap ia sebagai 'advance sewa' untuk bulan-bulan terakhir.

Seringkali juga tuan rumah dimaki di alam maya kononnya cekik darah dengan meminta deposit yang tinggi, malah ada yang memberi hujah bahawa deposit sepatutnya ditiadakan. Namun ada juga penyewa yang mengambil kesempatan apabila deposit rendah dikenakan kepada mereka.

Apa sebenarnya maksud dan konsep deposit ini? Deposit didefinisikan sebagai sebahagian daripada bayaran berupa wang yang dibayarkan (sebahagian lagi adalah hutang). Penggunaan istilah 'deposit' ini menyebabkan sebahagian penyewa menganggapnya sebagai bayaran 'advance sewa' untuk bulan terakhir.

Namun, pada pandangan saya, penggunaan terma 'deposit' rumah sewa adalah satu "misnomer". Terma yang betul ialah cagaran. Cagaran bermaksud sesuatu yang dijadikan sebagai jaminan. Contohnya jika ada kerosakan atau tunggakan, maka cagaran ini akan digunakan oleh tuan rumah. Jika semua ok, cagaran akan dipulangkan.

Sebelum menyerahkan rumah sewa, kebiasaannya tuan rumah akan meminta wang cagaran sebanyak 1 atau 2 atau 3 bulan sewa, bergantung kepada:

Kondisi rumah (kosong atau berperabot)
Budi bicara tuan rumah
Kebolehpercayaan terhadap penyewa

Contohnya jika sewa bulanan ialah 700, maka:

1+1 : 700 (cagaran) + 700 (sewa bulan pertama) = 1400
2+1 : 1400 (cagaran) + 700 (sewa bulan pertama) = 2100
2+1+1 : 1400 (cagaran sewa) + 700 (cagaran utiliti) + 700 (sewa bulan pertama) = 2800

Jarang dan sukar nak jumpa tuan rumah yang menyewakan rumah tanpa deposit kerana tuan rumah berdepan dengan RISIKO, contohnya:

Penyewa bertangguh-tangguh bayaran sewa, sedangkan tuan rumah perlu membayar ansuran di bank setiap bulan. Jika lewat, CCRIS tuan rumah akan tercalar. Lebih teruk, dah la tak bayar sewa, kemudian lari menghilangkan diri.
Penyewa keluar awal daripada tarikh tamat kontrak, maka tuan rumah mungkin rugi 1-2 bulan rumah kosong kerana perlu mencari penyewa baru akibat daripada penyewa melanggar kontrak tempoh sewaan.
Kerosakan rumah yang disebabkan oleh penyewa contohnya paip patah, pintu pecah (penyewa memang suka terkunci tombol dari dalam), tombol rosak, saluran sumbat (dengan gumpalan rambut, minyak beku, spender), jubin pecah dan lain-lain. Kerosakan yang disebabkan oleh penyewa sepatutnya ditanggung oleh penyewa.
Kerosakan perabot contohnya sofa hancur, cermin muka pecah, almari patah dan lain-lain. Ini juga adalah kerosakan disebabkan oleh penyewa, bukannya 'wear and tear', kecuali jika perabot memang uzur.
Bil-bil tertunggak yang tidak dilangsaikan oleh penyewa, kadangkala hingga berbulan-bulan lamanya. Biasanya ia hanya disedari apabila penyewa telah keluar rumah.
Rumah bersepah dengan sampah yang setahun tak buang, toilet yang setahun tak cuci, siling bersawang yang setahun tak dibersihkan, lantai berkulat yang setahun tak dimop. Sepatutnya rumah sewa yang dipulangkan diberi dalam keadaan yang sama ketika penyewa mula-mula masuk. Jika tidak, kos pembersihan patut ditanggung penyewa.

Kalau didapati kerosakan berlaku ketika tempoh sewaan, minta terus cash daripada penyewa untuk dibaiki. Jika ada sewa yang tertunggak, minta penyewa bayar double bulan berikutnya. Jangan potong daripada duit cagaran sebab ia digunakan apabila penyewa keluar, bukannya ketika masih menyewa. Duit cagaran ni guna (jika ada rosak oleh penyewa atau tunggakan bil) masa penyewa dah keluar rumah nanti, dan bakinya dipulangkan selepas 2-4 minggu (lepas dapat bil terkini).

Ini cuma 6 contoh sahaja. Jika tiada duit cagaran, adakah penyewa sanggup nak hulur duit selepas keluar? Sangat mustahil. Jika duit cagaran dah digunakan untuk bayaran sewa bulan-bulan terakhir, kemudian apabila penyewa keluar baru perasan tunggakan bil cecah RM1,000, adakah penyewa yang dah keluar akan hulurkan duit RM1,000 tu? Sangat susah.

Namun begitu, ada juga segelintir tuan rumah yang buat duit cagaran itu macam duit dia punya. Duit cagaran diambil dan dijolikan sehingga menyebabkan ketidakmampuan untuk memulangkan semula kepada penyewa selepas tamat kontrak sewa, malah menyalahkan penyewa itu ini semata-mata untuk tegakkan benang yang basah sebab duit sudah habis dijolikan.

Untuk tuan rumah, tegaskan kepada penyewa awal-awal bahawa DUIT DEPOSIT/CAGARAN BUKANLAH 'ADVANCE PAYMENT' UNTUK SEWA, supaya 1-2 bulan terakhir mereka tak paksa tuan rumah guna duit cagaran sebagai bayaran sewa. Jika tidak, apabila mereka keluar kelak, tuan rumah sudah tiada apa-apa duit cagaran untuk menyelesaikan apa-apa risiko di atas yang mungkin jadi realiti. Terpaksa keluar duit poket sendiri.

TIP HARTANAH 7. Berikut ialah contoh Draf Perjanjian Sewa yang boleh dijadikan contoh untuk memahami syarat dan hak...
Posted by Mohd Fadhli Mohd Fauzi on Thursday, 27 October 2016

Akhir sekali, buat perjanjian sewa secara bertulis dan catat dengan terperinci isu duit deposit/cagaran ini. Kalau ada pertikaian, rujuk perjanjian ini. Iyalah, kalau sekadar sembang, akhirnya akan ada pihak yang gebang.